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Wenn Sie ein Grundstück kaufen möchten, über dessen Bebaubarkeit Sie sich nicht sicher sind, weil es beispielsweise nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt, so bietet sich für eine verbindliche Klärung dieser Frage das Vorbescheidsverfahren an (§ 71 BauO NRW).
Den Antrag auf einen solchen Vorbescheid können Sie auch als möglicher Käufer stellen, ohne dass Sie bereits Grundstückseigentümer sind.

Grundsätzliche Bebaubarkeit

Bei vielen Bauvorhaben gibt es einzelne Punkte, deren Genehmigungsfähigkeit zweifelhaft ist. Vor allem spielt die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks, nämlich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit, oft eine entscheidende Rolle. Müsste der Bauherr hier jeweils einen kompletten Bauantrag mit allen erforderlichen Bauplänen einreichen, so wäre dies umständlich und Zeit raubend. Bei negativem Ausgang des Genehmigungsverfahrens wären oft beträchtliche Planungskosten umsonst gewesen. Gleiches gilt beim Erwerb eines Grundstücks: Stellt sich hier erst im konkreten Baugenehmigungsverfahren heraus, dass das Grundstück unbebaubar ist, so sind wertvolle Zeit und viel Geld (Kosten für Notar, Grunderwerbssteuer, Planung) verloren.

Einzelne Fragen

In solchen Fällen hilft der Vorbescheid. Nach § 77 BauO NRW kann der Bauherr, noch bevor er einen Bauantrag einreicht, schriftlich einzelne Fragen des Bauvorhabens vorweg entscheiden lassen. Ist der Bauvorbescheid negativ, so ist er wie die Versagung der Baugenehmigung anfechtbar. Ist er positiv, so kann während seiner Geltungsdauer ein späterer Bauantrag nicht mehr aus den Gründen abgelehnt werden, die bereits Gegenstand der Prüfung bei der Bauvoranfrage waren. Dies gilt aber nur, wenn der spätere Bauantrag mit der dem Vorbescheid zugrunde liegenden Planung übereinstimmt.

Werden durch die Fragestellungen eines Vorbescheides Nachbarinteressen berührt, wird die Bauordnungsbehörde im Regelfall die Beteiligung dieser Nachbarn fordern. Dies liegt im Interesse des Bauherrn, da sich durch die Unterschrift der Nachbarn die Rechtssicherheit der Genehmigung wesentlich erhöht.

Gültigkeitsdauer eines Vorbescheids

Der Vorbescheid gilt im Allgemeinen drei Jahre.
Seine Geltung kann auf Antrag wiederholt um jeweils ein Jahr verlängert werden, wenn dies der Bauherr vor Ablauf der Geltungsdauer des Vorbescheids schriftlich beantragt. (§ 77 BauO NRW)

Es sind nur die Bauvorlagen beizufügen, die erforderlich sind, um die in dem Antrag angesprochenen Fragen beurteilen und beantworten zu können.

Bauantrag: einfaches Baugenehmigungsverfahren §64 BauO NRW 2018
Bauantrag: § 65 BauO NRW (Großer Sonderbau § 50 BauO NRW)

50-100% der Genehmigungsgebühr der Tarifstellen 2.4.1, 2.4.2, 2.4.3, oder 2.4.4 der Allg. Verwaltungsgebührenordnung NRW mit Gebührenbescheid